Onderscheidend vermogen

Om maar eens een open deur in te trappen: de tijden zijn voorbij dat een apotheek zich kan vestigen zonder enige vorm van samenwerking of zonder een duidelijk visie over de vestiging. Dit geldt voor nu, maar ook zeker voor de toekomst. Een belangrijk aspect daarbij is het onderscheidend vermogen van de apotheek.

Hans Verhoeven, architect bij Meijerink en Verhoeven en lid van Profs4Zorg, heeft hier een zijn eigen visie op: “Een gezondheidscentrum is mijn inziens de meest interessante vorm van samenwerking. Het samenbrengen van de partijen die zich gaan vestigen lijkt heel eenvoudig, maar valt in de praktijk vaak tegen. De start is enthousiast, waarna veel van deze samenwerkingsverbanden gaandeweg het proces worden afgebroken of stilvallen. Naar mijn idee komt dit door onduidelijkheid over de gezamenlijke uitgangspunten en dus het ontbreken van een visie. Veel teleurstellingen kunnen worden voorkomen door aan het begin van het proces onderzoek te doen en de uitgangspunten en visie in een onderzoeksdocument vast te leggen, welke als intentieverklaring gebruikt kan worden.”

Programma van eisen
Dit onderzoeksdocument zou volgens Verhoeven moeten bestaan uit de vorm van samenwerking, hoe deze samenwerking eruit ziet, hoe ver deze gaat en aangevuld met een programma van eisen. Dit programma van eisen geeft antwoord op de vragen; ‘Waar willen we ons vestigen?’ ‘Aan welke eisen dient deze locatie te voldoen?’ ‘Wat verwachten we van de binnenzijde, zowel kwalitatief als kwantitatief?’ ‘En welke kosten verwachten we, hierbij wordt een onderscheidt gemaakt tussen stichtingskosten en bouwkosten.’ “Dit laatste is natuurlijk ook direct het belangrijkste”, benadrukt Verhoeven, “zeker nu!”

Afbreukrisico
“De tijden zijn voorbij dat de apotheker als projectontwikkelaar kon optreden. Ook de grote ontwikkelaars en de woningcorporaties trekken zich terug. Toch wil dit niet zeggen dat er geen initiatieven meer zijn. We zien juist een aantal partijen, die, middels lange termijn huurcontracten (15-20 jaar), bereid zijn om in gezondheidscentra te investeren, tegen gunstige tarieven. Te vaak echter wordt dit overgelaten aan ‘toevalligheden’. Stel, er is een ontwikkelende partij, die een gebouw aanbiedt op locatie X. Deze partij heeft meestal nog nooit een gezondheidscentrum gebouwd en weet dus niet welke eisen er gesteld worden. Hij doet een aanbieding voor koop of huur, waarbij de prijs wordt gebaseerd op de inrichting van een standaard kantoorgebouw. Dit is natuurlijk niet representatief voor een gezondheidscentrum. Wanneer er een onderzoeksdocument is samengesteld, is het duidelijk wat je mag verwachten en kan eisen.” Er valt ook wat te eisen, aldus Verhoeven:  “Veel ontwikkelende partijen kunnen immers hun vastgoed moeilijk kwijt en moeten gaan afboeken. Vaak is het onderzoeksdocument er echter niet en heeft dit een groot afbreukrisico tot gevolg, waarbij de financiële pijn groot is.”

Twee petten
“Wanneer de architect van de ontwikkelende partij benaderd wordt om een voorstel voor de inrichting van het gezondheidscentrum te maken, is dit volgens Verhoeven een afbreukrisico op het vestigingsproces. “De architect heeft vanaf dat moment namelijk twee petten op; hij dient de belangen van de ontwikkelende partij en de belangen van de apotheker en huisartsen.” Verhoeven heeft voldoende voorbeelden voorbij zien komen van budgetten die daardoor zwaar overschreden zijn of dat het gezondheidscentrum niet is geworden wat men ervan verwacht had.

In gesprek

“Ik vind het belangrijk om als architect een indruk te krijgen van wat voor soort apotheek het is of gaat worden, in wat voor type buurt de apotheek zich bevindt, hoe de apotheek functioneert en hoe de demografische bevolking in het verzorgingsgebied is opgebouwd. Daarvoor ga ik in gesprek met de apotheker en op basis daarvan probeer ik me een beeld te vormen.” Zijn die aspecten voor de apotheker zelf vaak al helemaal duidelijk? “Soms heeft de apotheker al een gedefinieerd beeld van wat hij of zij wil, maar heel vaak ook niet. Is dit niet het geval, dan verrichten we vooraf een onderzoek wat uitmondt in een eerste schets met een kostenoverzicht.”

Samengevat
Verhoeven vat het als volgt samen; “Door in een vroegtijdig stadium te gaan werken met partijen, die bekend zijn met de eerste lijn, kunnen afbreukrisico en budget goed in de hand worden gehouden en kunnen hoge verwachtingen worden waargemaakt. Mijn inziens leidt dit enkel tot het gewenste resultaat als de architect inzicht kan geven in het gehele proces met de bijbehorende kosten, waardoor de belangen van de apotheker optimaal vertegenwoordigd worden en de apotheek onderscheidend is van haar omgeving.”

Gerelateerde berichten

Auteur: redactie
Categorie: Praktijkvoering